DROIT IMMOBILIER, Autorisation d'occuper des parties communes à titre précaire

Dans une copropriété, lorsque l’assemblée générale prend des résolutions, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit différentes majorités applicables - voire même l’unanimité - selon l’importance de la décision proposée au vote.

Sont énumérés par la loi des cas dans lesquels suffit la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés se prononçant sur la résolution (majorité dite « simple » ou « de l’article 24 ») et d’autres  cas dans lesquels est nécessaire la majorité des voix de tous les copropriétaires même absents (majorité dite « absolue » ou « de l’article 25 ») ou la majorité des copropriétaires qui représentent au moins les deux tiers des voix (majorité dite « double » ou « de  l’article 26 ») ou encore l’unanimité.

Cependant, la loi ne peut prévoir explicitement toutes les hypothèses et le juge doit se prononcer lorsqu’un copropriétaire conteste la validité du vote.

Tel était le cas d’un copropriétaire exploitant un restaurant demandant en justice l’annulation de la résolution ayant, à la majorité de l’article 24, autorisé l’installation par le locataire d’un lot à usage de restauration rapide d’une terrasse démontable sur les parties communes extérieures de la copropriété.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une double majorité est nécessaire pour « la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes », par exemple, pour octroyer à un copropriétaire un droit de jouissance exclusif sur une partie commune.

Toutefois, en l’occurrence, l’occupation de parties communes étant consentie « à titre précaire et sur une surface déterminée », la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 5 avril 2018 (n° 17-14138) a validé le choix de l’article 24.

Ainsi, la concession d’un simple droit de jouissance temporaire est considérée comme un acte d’administration relevant de l’article 24, dont il faut rappeler qu’il s’applique par défaut, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Maître Christian CALFAYAN, avocat compétent en droit immobilier situé à Paris 8ème, accompagne les copropriétés dans la préparation de l’assemblée générale ou les copropriétaires souhaitant contester un vote devant le Tribunal de Grande Instance, dans le délai de deux mois à partir de la notification du procès-verbal de l’assemblée.